選哪種才能保障退休生活？以房養老、留房養老、賣房養老，3方案優缺點比一比
你聽過「以房養老」、「留房養老（以租養老）」、「賣房養老」嗎？這是近幾年經常被拿來比較的養老規劃，如果你名下持有不動產，可以依照自身情況去選擇不同方案，將房產的價值最大化。本文帶你了解各方案適用群族，優點，以及可能面臨的風險，讓房產真正成為你退休生活的後盾。
文／黃宜稜 由銀天下授權轉載
你的退休金，足夠支撐你的退休生活嗎？
隨著台灣人平均壽命不斷創下新高，加上全球通貨膨脹問題，以往還能靠著每個月的退休金、銀行利息度過晚年生活，現在若不準備多一點資金，恐怕難以安心。
由於台灣老一輩的人名下大多有房地產，根據主計總處的人口及住宅普查調查，2020年全台「住宅自有率」達78.6%，因此許多人在規劃退休金時，也開始考慮如何將房產的價值最大化。
其中，最常被討論的方案就是以房養老、留房養老、賣房養老。
以房養老：適合高房價、屋齡新、無子女的人
對於沒有第二棟房子可以居住，又不想搬到安養機構的民眾而言，以房養老或許是最符合需求的方案。
以房養老又稱為「逆向抵押貸款」，是台灣銀行業者在2015年推出的業務，方式為年滿60歲的屋主將房子抵押給銀行，由銀行依照房子的鑑定價值與貸款期限，扣除掉利息後，一次性或每個月提供一筆費用給屋主，作為養老金。
以房養老的優點在於，屋主雖將房子抵押給銀行，但依舊可以保有住在房子內的權利，不用額外再找第二棟房子居住，也不必搬到安養機構，能在自己熟悉的屋子頤養天年。
等到屋主過世後，房子繼承人可以選擇償還貸款，或是將房子將由銀行拍賣，銀行會再根據法拍獲得的金額扣除應繳貸款，將剩下的金額分配給家屬。
不過，中華民國退休基金協會理事長王儷玲指出，以房養老對民眾的風險在於，如果申貸年限到了，屋主還活著，就無法繼續拿錢了，還會面臨被追繳貸款、被迫搬家的命運。
此外，王儷玲表示，銀行必須考慮到房價下跌、利率波動的影響，審核上較為嚴格，最高只能貸款到市價的7成，「比較適合房價高的地區」。至於地點不在市區、屋齡較高、屋況不高的房子，可貸款的額度可能只有5成，甚至可能直接被銀行拒貸，恐怕難以支撐退休生活。
以目前各家銀行的方案來看，貸款期限最長35年，但貸款期限愈長，要付給銀行的利息就愈高，每個月拿到的金額也會越來越少，是一項成本較高的方案。
一般而言，以房養老較適合名下只有一棟房子居住，想在住家裡面養老，且沒有子女或是沒有打算讓子女繼承房子的人，可以直接將這筆貸款金運用於晚年生活。不過，為了避免事後爭議，有些銀行會規定在承辦以房養老業務時，要出示子女同意書。
留房養老：適合不只一棟房產的人，以安養信託、包租代管方式賺租金
不過，台灣父母大多傾向將房子留給子女，因此銀行也順勢推出留房養老業務。
留房養老其實是一種安養信託，屋主可以到銀行申請成立信託帳戶，委託銀行「包租代管」，也可稱為「以租養老」。
留房養老由銀行協助將房子出租，並且每個月將房租扣除掉信託管理費後，付款給屋主，作為養老金。優點是屋主離世之後，房子不會被銀行收走，可以由繼承人獲得。
只要年滿55歲，即可以申請安養信託，透過信託機制將資產交由銀行管理。信託契約期間，銀行會定期撥款一筆生活費，如果有醫療需求，銀行再將錢匯款到指定帳戶。契約結束後，銀行再將餘款歸還繼承人。
相較於民眾直接委託房仲業者包租代管，可能因晚年失智或失能等問題，發生房子被侵占或詐騙，或因子女爭奪財產，導致民眾失去房子所有權。王儷玲指出，透過銀行辦理留房養老業務，就不必擔心產權跟資金管理的問題。
儘管如此，留房養老並非毫無風險。畢竟「包租代管」最關鍵的部分在於「租」，民眾的房子若位於租屋需求較小、租金較低廉的地區，可能會有無法順利出租、租金不夠穩定等問題。
王儷玲分析，留房養老較適合名下不只一棟房子的民眾，或是打算直接搬去安養機構居住的族群，可以請銀行直接將每個月的費用匯款給安養機構。此外，也有民眾是拿著這筆租金，去租其他更適合養老的房子。不過要注意的是，目前高齡者租屋市場容易受到限制，很多屋主因害怕發生意外等因素，不願意租給老人。
賣房養老：適合擅長投資理財的人，建議搭配安養信託管理資金
賣房養老則是相對單純，也是許多高齡投資客經常操作的模式，可以立刻獲得一大筆錢，進行靈活的資金運用。
不過，房屋價格不僅容易受到市場波動影響，以往新聞也曾提過，有仲介聯合投資客，將房屋售價以低於市場的行情賤賣，讓民眾的養老金大幅縮水，這是賣房養老最大的風險。
此外，目前銀行定存的利息低，難以抵抗通膨，這一大筆資金若沒有妥善保管或運用，還可能面對被詐騙的風險。對此，王儷玲建議，選擇賣房養老的民眾依舊可以搭配安養信託，讓銀行協助管理這筆資金，每個月提供一定金額作為生活費，以降低賣房養老的風險。
相較於以房養老、留房養老，賣房養老要面對的風險較高，適合名下不只一棟房子，且擅長投資理財的民眾。
以房養老、留房養老、賣房養老，3種方案各有風險
總結來說，以房養老跟留房養老雖然都是由銀行提供資金，但前者是將房子抵押給銀行，金額受到本金跟利息的影響，日後房子所有權將歸給銀行；後者是讓銀行做出租管理，金額受到租屋市場的影響，銀行跟屋主沒有借貸關係，日後房子歸屋主繼承人所有。
王儷玲指出，若名下只有一棟房子，且這棟房子位於市中心精華地帶，能貸款到足夠的金額，退休後想在這棟房子內養老，也沒有將房子遺留給子女的打算，就很適合用以房養老方案，「等於是跟銀行借錢，直接用房子換現金。」
至於名下不只有一棟房子，不必擔心日後居住問題的人；或是現有房子不適合養老，想另外擁有一筆資金去租屋、住進安養機構，則可以選擇留房養老或是賣房養老，差別在於前者仍可保有房子所有權，而兩者都建議搭配安養信託。
此外，銀行升息的情況下，以房養老每個月被扣除的利息會增加，較為不利；但選擇賣房養老的民眾，將這筆金額存進銀行後，每個月可以領到的利息則會增加。
根據金管會銀行局統計，截至2023年3月，商業型以房養老貸款的核貸件數為6,957件，金額395億，但季增數跟金額創下同期新低，且地點大多位在北北基，就是因為該地區能貸款的金額比較高。
以房養老不符合傳統上大家希望將房子留給子女的期盼，民眾接受度不高，貸款件數很難大幅成長。不過，對於未來少子化、許多人沒有生小孩打算的情況下，或許能增加以房養老的誘因。
至於留房養老，因其屬於安養信託的一種，近幾年非常受到關注，是銀行目前主推的方案，數量有望持續增長。不過，選擇這個方案的民眾，就不能持續住在裡面，必須另外找第二棟房子居住。王儷玲表示，「對於較年輕一輩的人而言，一棟房子都買不起了，何況第二棟！」能否成為長久以來的趨勢，還有待觀察。
（原文標題：以房養老、留房養老、賣房養老有何差別？優缺點一次看，把房子換成最多退休金）
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