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2023.11.15 | 1669次觀看

選哪種才能保障退休生活?以房養老、留房養老、賣房養老,3方案優缺點比一比

你聽過「以房養老」、「留房養老(以租養老)」、「賣房養老」嗎?這是近幾年經常被拿來比較的養老規劃,如果你名下持有不動產,可以依照自身情況去選擇不同方案,將房產的價值最大化。本文帶你了解各方案適用群族,優點,以及可能面臨的風險,讓房產真正成為你退休生活的後盾。

文/黃宜稜 由銀天下授權轉載

你的退休金,足夠支撐你的退休生活嗎?

隨著台灣人平均壽命不斷創下新高,加上全球通貨膨脹問題,以往還能靠著每個月的退休金、銀行利息度過晚年生活,現在若不準備多一點資金,恐怕難以安心。

由於台灣老一輩的人名下大多有房地產,根據主計總處的人口及住宅普查調查,2020年全台「住宅自有率」達78.6%,因此許多人在規劃退休金時,也開始考慮如何將房產的價值最大化。

其中,最常被討論的方案就是以房養老、留房養老、賣房養老。

以房養老:適合高房價、屋齡新、無子女的人

對於沒有第二棟房子可以居住,又不想搬到安養機構的民眾而言,以房養老或許是最符合需求的方案。

以房養老又稱為「逆向抵押貸款」,是台灣銀行業者在2015年推出的業務,方式為年滿60歲的屋主將房子抵押給銀行,由銀行依照房子的鑑定價值與貸款期限,扣除掉利息後,一次性或每個月提供一筆費用給屋主,作為養老金。

以房養老的優點在於,屋主雖將房子抵押給銀行,但依舊可以保有住在房子內的權利,不用額外再找第二棟房子居住,也不必搬到安養機構,能在自己熟悉的屋子頤養天年。

等到屋主過世後,房子繼承人可以選擇償還貸款,或是將房子將由銀行拍賣,銀行會再根據法拍獲得的金額扣除應繳貸款,將剩下的金額分配給家屬。

不過,中華民國退休基金協會理事長王儷玲指出,以房養老對民眾的風險在於,如果申貸年限到了,屋主還活著,就無法繼續拿錢了,還會面臨被追繳貸款、被迫搬家的命運。

此外,王儷玲表示,銀行必須考慮到房價下跌、利率波動的影響,審核上較為嚴格,最高只能貸款到市價的7成,「比較適合房價高的地區」。至於地點不在市區、屋齡較高、屋況不高的房子,可貸款的額度可能只有5成,甚至可能直接被銀行拒貸,恐怕難以支撐退休生活。

以目前各家銀行的方案來看,貸款期限最長35年,但貸款期限愈長,要付給銀行的利息就愈高,每個月拿到的金額也會越來越少,是一項成本較高的方案。

一般而言,以房養老較適合名下只有一棟房子居住,想在住家裡面養老,且沒有子女或是沒有打算讓子女繼承房子的人,可以直接將這筆貸款金運用於晚年生活。不過,為了避免事後爭議,有些銀行會規定在承辦以房養老業務時,要出示子女同意書。

留房養老:適合不只一棟房產的人,以安養信託、包租代管方式賺租金

不過,台灣父母大多傾向將房子留給子女,因此銀行也順勢推出留房養老業務。

留房養老其實是一種安養信託,屋主可以到銀行申請成立信託帳戶,委託銀行「包租代管」,也可稱為「以租養老」。

留房養老由銀行協助將房子出租,並且每個月將房租扣除掉信託管理費後,付款給屋主,作為養老金。優點是屋主離世之後,房子不會被銀行收走,可以由繼承人獲得。

只要年滿55歲,即可以申請安養信託,透過信託機制將資產交由銀行管理。信託契約期間,銀行會定期撥款一筆生活費,如果有醫療需求,銀行再將錢匯款到指定帳戶。契約結束後,銀行再將餘款歸還繼承人。

相較於民眾直接委託房仲業者包租代管,可能因晚年失智或失能等問題,發生房子被侵占或詐騙,或因子女爭奪財產,導致民眾失去房子所有權。王儷玲指出,透過銀行辦理留房養老業務,就不必擔心產權跟資金管理的問題。

儘管如此,留房養老並非毫無風險。畢竟「包租代管」最關鍵的部分在於「租」,民眾的房子若位於租屋需求較小、租金較低廉的地區,可能會有無法順利出租、租金不夠穩定等問題。

王儷玲分析,留房養老較適合名下不只一棟房子的民眾,或是打算直接搬去安養機構居住的族群,可以請銀行直接將每個月的費用匯款給安養機構。此外,也有民眾是拿著這筆租金,去租其他更適合養老的房子。不過要注意的是,目前高齡者租屋市場容易受到限制,很多屋主因害怕發生意外等因素,不願意租給老人。

賣房養老:適合擅長投資理財的人,建議搭配安養信託管理資金

賣房養老則是相對單純,也是許多高齡投資客經常操作的模式,可以立刻獲得一大筆錢,進行靈活的資金運用。

不過,房屋價格不僅容易受到市場波動影響,以往新聞也曾提過,有仲介聯合投資客,將房屋售價以低於市場的行情賤賣,讓民眾的養老金大幅縮水,這是賣房養老最大的風險。

此外,目前銀行定存的利息低,難以抵抗通膨,這一大筆資金若沒有妥善保管或運用,還可能面對被詐騙的風險。對此,王儷玲建議,選擇賣房養老的民眾依舊可以搭配安養信託,讓銀行協助管理這筆資金,每個月提供一定金額作為生活費,以降低賣房養老的風險。

相較於以房養老、留房養老,賣房養老要面對的風險較高,適合名下不只一棟房子,且擅長投資理財的民眾。

以房養老、留房養老、賣房養老,3種方案各有風險

總結來說,以房養老跟留房養老雖然都是由銀行提供資金,但前者是將房子抵押給銀行,金額受到本金跟利息的影響,日後房子所有權將歸給銀行;後者是讓銀行做出租管理,金額受到租屋市場的影響,銀行跟屋主沒有借貸關係,日後房子歸屋主繼承人所有。

王儷玲指出,若名下只有一棟房子,且這棟房子位於市中心精華地帶,能貸款到足夠的金額,退休後想在這棟房子內養老,也沒有將房子遺留給子女的打算,就很適合用以房養老方案,「等於是跟銀行借錢,直接用房子換現金。」

至於名下不只有一棟房子,不必擔心日後居住問題的人;或是現有房子不適合養老,想另外擁有一筆資金去租屋、住進安養機構,則可以選擇留房養老或是賣房養老,差別在於前者仍可保有房子所有權,而兩者都建議搭配安養信託。

此外,銀行升息的情況下,以房養老每個月被扣除的利息會增加,較為不利;但選擇賣房養老的民眾,將這筆金額存進銀行後,每個月可以領到的利息則會增加。

根據金管會銀行局統計,截至2023年3月,商業型以房養老貸款的核貸件數為6,957件,金額395億,但季增數跟金額創下同期新低,且地點大多位在北北基,就是因為該地區能貸款的金額比較高。

以房養老不符合傳統上大家希望將房子留給子女的期盼,民眾接受度不高,貸款件數很難大幅成長。不過,對於未來少子化、許多人沒有生小孩打算的情況下,或許能增加以房養老的誘因。

至於留房養老,因其屬於安養信託的一種,近幾年非常受到關注,是銀行目前主推的方案,數量有望持續增長。不過,選擇這個方案的民眾,就不能持續住在裡面,必須另外找第二棟房子居住。王儷玲表示,「對於較年輕一輩的人而言,一棟房子都買不起了,何況第二棟!」能否成為長久以來的趨勢,還有待觀察。

(原文標題:以房養老、留房養老、賣房養老有何差別?優缺點一次看,把房子換成最多退休金


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