獨居老人不孤獨!「養生村、高齡住宅」成未來最大內需市場,高收費仍是挑戰

天下雜誌
2024.06.17
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養生村、老人公寓、銀髮住宅... 這些台灣的高齡服務住宅正在萌芽階段,2023年更是市場的爆發年,未來市場看好。只是放眼目前價位甚高,每月租金不含三餐,約在35000元到85000元之間,部分入住押金更要上千萬。主因除了土地取得和建造成本高,還有業主依自己想像的老年生活去蓋退休宅,但其實很多設施根本一般人用不上卻墊高成本。如何讓高齡服務住宅從金字塔普及到普羅大眾?或許我們可以借鏡國外...

文/王美珍 由銀天下授權轉載

你現在的家,適合老後居住嗎?

近年來,訴求高齡者的服務型住宅的陸續推出,包括日勝生樂陶居、合勤共生宅、好好園館、俊傑館全齡養生宅.....等。

2023年更是市場的爆發年,包括聲寶橘青春、基督教芥菜種會的附工作樂齡租賃住宅、​​台糖的銀髮住宅、大毅高年級聚樂部、台灣房屋的亞洲健康智慧園區與國家級的信義區兒福A1公辦都更案等,皆密集於該年動土、完工或啟用。

根據台灣人壽和網路溫度計2023公布的「台灣高齡友善大調查」,有近八成(76.8%)的民眾支持「共享型養生村」,更有半數民眾對於「退休後住養生村」保持肯定態度,此為相似的調查題目中,歷年新高。

這大概是台灣第一次,從服務業到傳統產業、從建商到非營利組織、乃至國營機構與政府單位,性質迥異的業態全都跨足加入的一個新戰場。衛福部長薛瑞元如此評論,「銀髮友善住宅,將是未來最大內需市場!」

信義區兒福A1公辦都更10月動土典禮,行政院副院長鄭文燦出席。此300戶會有6成以上提供65歲以上長者承租,並提供銀髮相關服務,為公私協力的指標案例。(圖片來源:國家住宅及都市更新中心)

獨居高齡人數十年翻倍成長!「人生第三個家」需求大增

過往,台灣民眾普遍皆有「在家養老」的觀念,何以安土重遷的傳統觀念開始顛覆?

獨居比例驚人成長,尋求家人外的生活支持是一大原因。

根據內政部不動產資訊平台2021年統計,65歲以上獨居的宅數,從2012年的26.1萬宅增加到49.9萬宅,幾乎十年翻倍成長,且全台獨居宅數佔僅65歲高齡者宅數的比例,已高達76%。

 此外,即便是夫婦同住的家庭,新一代的熟齡族想法也開始轉變。

60歲的退休教師王錦俐,這幾年在網路上和熟齡網友組團,像旅行般共同探訪全台合適的高齡宅。她回憶,「有次先生半夜肚子痛得很厲害,我不知是什麼情況,叫救護車怕是小題大做,但又怕發生什麼嚴重的事。可以預想將來若老老照顧,兩個人都吃力。」

雖然和兩個女兒的感情很好,但她想得很透徹。白天年輕人上班,自己仍需獨自待在家。未來如自己需要請外籍看護照顧,也很難保證品質。不如趁現在還健康,可以挑選自己覺得老年合適的住所。

「人類史上壽命最長的現代,大家應該要有『三宅一生』」的觀念!」參與多項高齡住宅研究案的教育部終身推展會委員林博文說,過去一生只有一宅,現在應該有三宅,第一是出生原生地的家,第二是成家立業的家。當空巢期後,房子不需要那麼大,樓梯爬不動,也更需要社交關係,就要有第三個家可以支撐自己活到老。

日本政府的他山之石:與其長照花錢,不如從前端預防

事實上,高齡「服務住宅」的最大功能,不只是「住」的意義而已,更重要的是新的「服務」二字,得以提供長者生活支持的協助,積極面更具有健康促進、預防失能甚至快樂生活的意義。

高齡化走在台灣之先的日本,自2001年即頒布《高齡者住宅法》,以打造讓長者安心居住的居住環境目的,明確鼓勵附服務高齡者住宅興建。

法令規範附服務高齡宅除了無障礙設計、各戶實坪面積需大於25平方公尺外,更重要的是白天需有照護專家常駐於館內,將「安危確認」與「生活諮詢」列為必要服務。

這樣的設計,除了可以解決高齡者的孤獨與生活不便問題,在生活相談的過程中,還能鼓勵長者多參加活動,如有身體狀況也可及早發現,提前就醫。等於是幫社會提前織一張安全網,減輕之後的長照與醫療負擔。

為了提供業者誘因、並減輕民眾的居住負擔,日本政府提供業者多項優惠,包括:補助從事建設與改建的業者、減免或抵稅、可活用住宅金融支援機構的融資服務,甚至還製作了專門的租屋搜尋網站,輸入地區、價位等,即可以輕易搜尋到仍有空房的租賃住宅,協助活絡市場。

對此,台灣高齡產業創新發展協會高齡友善住宅委員會召集人柳智升有感而發,「台灣大部分想到高齡需求,都想到長照。但其實大部分的長者是都不用被照顧的,應該往前端想,如何從生活支持他們、可以自立自主?」

號稱「全大最大地主」的台糖,因此決定把位於台南副都心的珍貴土地做此前瞻服務。台糖土地開發處長張榮吉表示,「國營企業擔負社會責任,我們在中南部看到很多長者住在家裡比較封閉、健康狀況不好,興建這個銀髮住宅,可透過環境的設計,在身體還沒變不好之前,讓健康餘命拉長。」

台灣挑戰:收費仍在高金字塔族群,可透過公私協力降低土地成本

只是,瀏覽當前台灣的商業服務住宅,名稱包括退休宅、樂活宅、共生宅、樂齡宅、全齡宅......命名內涵各異,有些主打飯店般的舒適享受,有些強調連結醫療資源與照顧需求,有些則強調樂活社交。

唯其共通之處在於,目標族群多半設定為富有退休族,部分入住的押金要上千萬,每月租金不含三餐,價格區間大約在3萬5千元至8萬5千元之間,還有更高者。

不少銀髮服務住宅,會有活動課程促進長者的身心健康,圖為康寧會館的京劇課程。(圖片來源:康寧會館臉書粉絲頁)

其主要原因,除了台灣土地的取得和建造成本高,也牽涉到營運者的想像。一名建築師私下表示,「有些業主大老闆只照著自己想像的老年生活去蓋退休宅,其實裡面很多設施根本一般人用不上,游泳池、溫泉.....都會額外墊高成本。」

然而,全球先進國家隨著高齡人口比例大增,高齡住宅也從原先的高端住宅設定轉向中產階級。美國高齡住宅新聞網(Senior Housing News)所發表的最新「高齡住宅2023趨勢」中即指出,美國的高齡住宅市場正往中產階級轉向,以回應更廣大的需求。總資產超過 740 億美元​​Greystar房地產開發公司就是一例,旗下的中階市場品牌「Album」不斷擴增,朝向標準化的住宅邁進。

「對於戰後嬰兒潮世代來說,會尋求一個可以符合生活風格、可住得夠久但又不會讓他們破產的住宅,」該報告書如此說明。​​

「經營高齡住宅,要如何讓住宅適切需求才是重點,而不只是侍奉老佛爺,」柳志升指出,台灣高齡服務住宅若要普遍發展,需要考量使用者的可負擔性,以及經營的永續性。

如何提高使用者的可負擔性?創新長照經營管理協會秘書長、資策會科技法律研究所資深分析師黃毓瑩在2023年「高齡友善住宅」論壇中表示,歐洲許多銀髮住宅多採「公私協力」的模式。以芬蘭的多元照護社區「Keinukamari」為例,土地是由市政府、運輸公司VC group和保險公司Pohjantahti Mutual共同持有,但住房是由老年住房基金會和AVARA芬蘭公司開發,居家服務是市政府提供,公共照顧服務則是交給民營照護運營商。

芬蘭Keinukamari長者於社區內舉辦音樂活動的照片。(圖片來源:Keinukamari臉書粉絲頁)

「以前在討論做高齡友善住宅時,往往因風險係數太高、回本時間太長,廠商投入意願低。 但像歐洲這樣,每個單位都承擔一點風險,可以是一種解方,」黃毓瑩說。

內政部政務次長花敬群說明,2023年10月剛動工的台北市信義兒福A1公辦都更案,就是國家啟動、公私協力的新實驗,該案面積約0.88公頃,以國有地降低土地成本,建設方則由政府與投資者順天建設簽約,廠商除了做不動產開發,還需進行銀髮友善社區的服務,300戶住宅會有6成優先提供給65歲以上高齡者承租。如此分工下來,即可能是中產階級能負擔的價格。

大學退場可成另一種資源?運用外部資源創造共融社區是國外趨勢

另一種價格親民化的方法,是善用外部資源。「以前養生村或高齡社區,常是獨立而封閉的一個區域,變成許多設施都要自己建立。但新的趨勢是與社區共融,經營者應該想辦法利用當地的資源,借力使力,不用什麼都要自己雇人,槓桿操作更輕鬆。」黃毓瑩分析。

以日本高齡租賃住宅最大供給戶數的旭化成HOMES「Hebel Village」為例,選定的地點附近皆有醫療、運動與文化設施等場所,不需內建,將大幅降低租金費用。

旭化成HOMES高齡/中高層事業推進總部行銷主任中村亞希表示,平均租金一房一廳每月12萬日幣起,兩房兩廳則是25萬日幣起,不但是一般上班族能負擔得起的價格,「當鼓勵長者往外走,也能讓他們更多活動、身心更健康。」

此外,台灣面臨少子化、許多私校面臨退場,林博文認為,活化大學的空間也是一個方法,「學校本來就有學生宿舍,以後做推廣教育,讓讓高齡者住進來,也能上大學的課,有何不可能?」

他以美國的「連結大學型退休社區」集合住宅(University-based Retirement Community,簡稱 UBRC)為例,除了能為健康、退休高齡者提供最基本的服務,如膳食、交通、諮詢等,還會透過一些機制與校園的資源連結,創造一個支持性的、知性的環境,讓校園中形成跨世代交流的作用。迄今,美國已有超過一百所與連結大學型退休社區,且數量仍在持續增加中。

台灣面臨許多老旅館經營困難,將老舊旅館改建活化成全齡友善住宅,目前也已有業者嘗試。位於台北市中山站和台北車站的「幸福久久窩」即採此種模式,除去早期土地開發與建設成本,僅保留最重要的打掃與生活相談服務,可大幅拉低收費,每月租金可降至三萬以內。

人類第一次!新品種服務業,整個社會要學會「識老」

不過,當市場真正興起,未來最大的挑戰將是「人」的服務品質。

因為,這是人類第一次,會由更多的年輕人服務這麼多長者。林博文認為,「這不是旅館管理、不是醫院管理、也不是一般組織管理,而是管理高齡者,整個的社會教育要能『識老』」,要能了解老化的行為,才不會仇老。」

負責「幸福久久窩」服務營運的柳智升舉例,曾有一位住民常會覺得館內空氣污染、有人進入房間,但如果是懂老、識老的服務人員,就會意識到這可能是失智的症狀之一,當下需要的是引導注意力或是告知下屬,而不會做錯誤處理。

然而,目前國內一般服務業普遍缺少這種對長者的認知。當未來服務住宅市場更多元,就需要更多相關人才。

此外,過去許多建商的思維可能是賣地最快,服務住宅多半只租不賣,回收期長,市場誘因可能不夠。不過,合勤健康股份有限公司副總經理李柏憲已觀察到市場已有改變, 愈來愈多非傳統的開發商改變想法,希望土地長期持有、或做公辦都更者,有做高齡服務將更能加值。

「就像以前台灣早年的房子,並沒有物業、保全進來,但是因為使用者需要,就會出現。現在的使用者年紀愈來愈高,未來就會有需求把不同的服務彈性引入,」李柏憲說。

什麼是超高齡社會的理想的住宅?如何從封閉到對外開放、從金字塔到普羅民眾、從硬體建設到人的服務?一棟新的建築,陪伴社會的期長至少50年。此刻台灣社會對家的新想像,正在改變的轉捩點上。

(原文標題:銀髮友善住宅將成最大內需市場!除了富裕老人,如何讓中產階級都住得起?


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