總幹事證照是什麼？公寓大廈管理服務人員認可證三類差在哪、怎麼取得

總幹事證照是什麼？業界俗稱的總幹事證照，正式名稱是事務管理人員認可證。本文依公寓大廈管理條例與管理服務人管理辦法，比較公寓大廈管理服務人員認可證三類人員的工作與講習科目，說明個人認可證與公司登記證的差別、社區聘用規定，以及怎麼取得。

本文目錄

• 總幹事證照是什麼？正式名稱先弄清楚
• 三類人員差在哪？日常工作與講習科目比較
• 怎麼取得？先講習結業，再申請認可證
• 個人認可證和公司登記證有什麼不同
• 社區一定要聘持證總幹事嗎？
• 總幹事能做什麼？決議、執行與授權範圍
• 三份法規怎麼讀
• 持證之後：本人執業與聘用核對
• 動手做3個練習
• 資料來源與教學說明
• 公寓大廈管理服務人員認可證系列｜接著讀下一堂

想轉職物業管理，常聽人說要先拿「總幹事證照」。但打開法規找不到這三個字，反而冒出三類人員與好幾種證件。先把證件和工作對起來，準備才有方向。

搭配本課程5分鐘影片，先看重點，再用下面的整理與練習確認理解。

總幹事證照是什麼？正式名稱先弄清楚

「總幹事證照」是業界俗稱。法規沒有「總幹事」一詞，它大致對應「事務管理人員」，證件正式名稱是事務管理人員認可證，屬於「公寓大廈管理服務人員認可證」的一類。

這是「講習＋測驗合格＋領結業證書＋向中央主管機關申請認可證」的制度，不是國家考試，也不是技術士技能檢定。中央主管機關是內政部，相關業務由內政部國土管理署辦理。

三類人員差在哪？日常工作與講習科目比較

管理辦法第2條把管理服務人員分成三類，都要領中央主管機關核發的認可證：

類別	法定工作範圍	日常可能做的事	講習科目
事務管理人員	一般事務管理服務	準備會議資料、發公告、處理報修、聯繫廠商、協助收支記錄	共同＋事務專業
防火避難設施管理人員（技術服務）	防火避難設施管理維護	防火避難設施維護	共同＋防火專業
設備安全管理人員（技術服務）	設備安全管理維護	設備安全維護	共同＋設備專業

實際工作依契約和授權安排，認可證沒有把管委會職權整個交給個人。兩類技術服務人員另有第4條的經驗、科系或技術證照條件，持事務類認可證不會直接取得技術類資格。

怎麼取得？先講習結業，再申請認可證

以事務管理人員為例，管理辦法第3條的流程是：

1. 符合資格：國中或相當以上畢業，且三年內沒有因違反條例被廢止認可證。
2. 參加講習：由中央主管機關舉辦，或委託符合條件的機構團體辦理。
3. 測驗合格，取得講習結業證書。
4. 檢附申請書、資格證明與結業證書正影本，向中央主管機關申請認可證。

第20條規定講習總時數不得少於30小時，共同科目至少14小時、專業科目至少16小時；這是下限，實際班表可以更長。結業證書和認可證要分開保存，只拿到結業證書，還沒走完申請流程。細節見第2堂。

個人認可證和公司登記證有什麼不同

比較	個人認可證	管理維護公司登記證
發給誰	個人（三類各自申請）	公司
取得方式	講習、測驗合格、申請認可	經許可、辦公司登記，再申領登記證
主要門檻	依類別的學經歷條件	資本額1,000萬元以上，事務管理人員4人以上、技術服務人員4人以上且不得全是同一類
有效期限	5年	3年

社區一定要聘持證總幹事嗎？

條例第42條寫的是：管委會、管理負責人或區分所有權人會議，「得」委任或僱傭領有登記證或認可證的公司或人員執行管理維護事務。條文用「得」，並沒有規定每個社區都要另外聘用。

條例要求社區的，是成立管理委員會或推選管理負責人。第50條處罰的則是提供服務的一方：未領證或認可證已被廢止，卻接受委任或僱傭執行業務的公司或人員。

社區選擇委任或僱傭他人執行時，受聘者才須持有相應證件；持證也不代表取得社區決策權。

總幹事能做什麼？決議、執行與授權範圍

• 區分所有權人會議：由各自擁有獨立部分、並共有其他部分的所有人組成，決定共同事務。
• 管理委員會：由選出的住戶組成，執行決議與管理工作；主任委員對外代表管委會。
• 總幹事：依契約提供服務，準備議案、彙整意見、追蹤決議。

施行細則第11條容許管委會部分職務，經管委會決議或管理負責人書面授權後交由管理服務人執行；但條例第36條第7至9、11、12款排除在外，例如公共基金收支運用、特定文件保管、管理服務人的聘僱監督及法定申報，仍由法定負責者承擔，總幹事可以協助整理資料。

三份法規怎麼讀

三份法規分工讀，會比只搜尋「總幹事」清楚：

• 公寓大廈管理條例：住戶權利義務、管理組織、管理服務人。
• 施行細則：補充人數比例、文件與授權方式。
• 管理服務人管理辦法：人員種類、資格、講習、申請與回訓。

規約範本適合認識社區規則的議題；社區實際採用的內容，要找正式通過的規約。

持證之後：本人執業與聘用核對

條例第44、45條要求依核准類別項目執行，不得把認可證借給他人，也不得使用他人的證；受僱於管理維護公司的人員，還不得同時受聘於兩家以上管理維護公司。

管委會聘用時，可以核對三件事：

1. 類別：事務類對應一般事務，技術維護另看相應類別。
2. 有效期限：個人認可證有效5年，按證上期限確認。
3. 本人：證件上的人就是實際執業的人。

動手做3個練習

以下為本課自編假設情境與理解練習，非官方試題。

練習1

• 練習：小林的名片寫「總幹事」，他要領的是哪一類認可證？
• 解析：事務管理人員認可證。總幹事的工作大致對應管理辦法第2條的事務管理人員，也就是執行一般事務管理服務。

練習2

• 練習：某社區管委會決定不另聘總幹事，由委員自行處理事務，這樣違反條例嗎？
• 解析：條例第42條用的是「得」委任或僱傭，社區的強制義務是成立管委會或推選管理負責人。第50條處罰的是未持證卻受聘執業的一方。

練習3

• 練習：小林通過講習測驗、拿到結業證書，可以說自己「持有認可證」了嗎？
• 解析：還不行。依管理辦法第3條，結業後還要檢附文件向中央主管機關申請核發認可證。

資料來源與教學說明

本文依公寓大廈管理條例、施行細則與管理服務人管理辦法整理；講習時數為法定下限，實際班表、學費與報名方式以各受託單位簡章為準。練習為教學示例，非官方試題。本課程為認識與準備用途，不能取代法定講習，也不保證通過測驗。

資訊查核日期：2026-11-03。實際規定以內政部國土管理署與全國法規資料庫最新公告為準。

• 全國法規資料庫：公寓大廈管理條例
• 全國法規資料庫：公寓大廈管理條例施行細則
• 全國法規資料庫：公寓大廈管理服務人管理辦法
• 內政部國土管理署：公寓大廈規約範本
• 內政部國土管理署：公寓大廈管理業務申辦入口

公寓大廈管理服務人員認可證系列｜接著讀下一堂

• 第2堂｜總幹事證照怎麼取得？事務管理人員講習資格、時數、測驗與認可證申請流程
• 第3堂｜社區公共基金怎麼用？重大修繕誰決定？所有權人會議、管委會與總幹事分工一次看懂
• 第4堂｜住戶走廊堆雜物怎麼辦？欠管理費可以停水嗎？總幹事處理住戶爭議的權限與程序
• 第5堂｜總幹事證照要換證嗎？認可證5年效期、回訓16小時，與物業管理求職履歷怎麼準備