社區公共基金怎麼用？重大修繕誰決定？所有權人會議、管委會與總幹事分工一次看懂

2026.10.01

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社區公共基金怎麼用、重大修繕誰決定？本文依公寓大廈管理條例，整理所有權人會議與管委會的分工、重大修繕的決議要求、規約衝突時的處理，說明公共基金四種來源、專戶管理、收支公告與交接，並用假設工程案例示範總幹事付款前要核對的五個資料欄。

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主委傳訊息：「那套公共設施今天就換，先付款。」身為總幹事，你會直接匯款嗎？社區管理常見的風險，就是把「有人交代」當成「已有合法決議」。

業界俗稱「總幹事證照」的事務管理人員認可證（公寓大廈管理服務人員認可證的一類），講習專業科目就包含管理組織運作與財務管理實務。這篇把會議、規約和公共基金連成一套判斷順序。

搭配本課程5分鐘影片，先看重點，再用下面的整理與練習確認理解。

影片／公寓大廈管理服務人員認可證系列第3堂：5分鐘看懂社區決策：會議、規約與公共基金

誰決定、誰執行？所有權人會議與管委會分工

區分所有權人，是在同一棟建築中各自擁有獨立部分、並共有其他部分的所有人。他們組成的區分所有權人會議決定共同事務，條例第25條要求每年至少召開一次定期會議。

管理委員會負責執行決議與管理維護，主任委員對外代表管委會。總幹事依契約協助準備議程、整理廠商資料、追蹤進度，但不因職稱取得決議權。

條例第11條把共用部分及相關設施的拆除、重大修繕或改良，交由區分所有權人會議決定；一般維護修繕則看第10條與第36條的管委會職務。

條例沒有用全國通用的金額劃出「重大修繕」的界線，只知道工程很貴，還不足以分類。提案時可以把工程範圍、必要性、對住戶的影響、預算與既有授權分欄寫清楚，再核對適用程序。

規約是所有人經會議決議、共同遵守的事項。依條例第23條，法令另有規定的先遵守法令；約定共用範圍、違反義務的處理、財務運作監督等事項，還要載明於規約才生效力。第37條則規定，管委會決議不得違反條例、規約或所有權人會議決議。

收到互相衝突的指示時，總幹事可以：

規約範本適合參考架構，社區實際適用的是正式通過的規約與會議紀錄。

修繕若可歸責於特定住戶，或會議、規約另有規定，費用負擔另依規定處理。

條例第18條列出四種來源：

基金須設專戶，由管理負責人或管委會管理，運用要依區分所有權人會議的決議。起造人提列另有適用條件，施行細則第5條訂有依工程造價分段計算的標準，不宜自行用房價推算。第19條也規定，基金權利隨區分所有權移轉，不是住戶可以隨時取回的個人存款。

施行細則第10條把原始憑證、日記帳、總分類帳與現金收支表分開，銀行餘額要和這些資料一起勾稽。總幹事可以協助建立文件目錄，但公共基金收支運用與特定文件保管，屬於施行細則第11條不得交由管理服務人執行的職務。

假設某工程已確認屬於共用設施重大修繕，卻找不到所有權人會議決議，主委只在群組說同意。總幹事可以直接動用公共基金嗎？

答案是應先取得所有權人會議決議。第11條要求重大修繕依會議決議，第18條也要求基金運用依會議決議。先補齊決定程序，再接採購與付款。

實務上，可以把一筆支出拆成五個資料欄：

會議紀錄依第34條，由主席簽名，會後15日內送達各區分所有權人並公告，簽名簿與委託書一併保存。