住戶走廊堆雜物怎麼辦？欠管理費可以停水嗎？總幹事處理住戶爭議的權限與程序

住戶走廊堆雜物怎麼辦、欠管理費可以停水嗎？本文依公寓大廈管理條例，整理共同走廊堆物的制止與報請主管機關、欠費的催告與法院程序、公安與消防申報的配合分工，說明總幹事能協助什麼、誰有權處理，以及借證、跨公司任職的限制與處分。

本文目錄

• 住戶事件先分類，再選處理程序
• 走廊堆雜物：制止、不遵從、報請主管機關
• 事件紀錄怎麼寫？只寫可以核對的事實
• 欠管理費可以停水嗎？先對帳再催告
• 公安與消防申報：協助配合和法定責任
• 交接清單：依工作循環分層
• 借證與跨公司任職：第44條與第45條
• 管理中心可以開行政罰單嗎？
• 動手做4個練習
• 資料來源與教學說明
• 公寓大廈管理服務人員認可證系列｜接著讀下一堂

住戶把鞋櫃放在共同走廊，主委要你直接開罰；另一戶欠了好幾期管理費，有人建議乾脆停水。總幹事最容易出錯的，往往是搞錯「誰有權處理」。

業界俗稱「總幹事證照」的事務管理人員認可證，是公寓大廈管理服務人員認可證的一類。持證代表能受聘執行一般事務管理服務，但不會因此取得行政裁罰權。

搭配本課程5分鐘影片，先看重點，再用下面的整理與練習確認理解。

住戶事件先分類，再選處理程序

事件種類	管理組織可採的法定程序	總幹事協助重點
共同走廊堆物	制止或依規約處理，不遵從得報地方主管機關	現場資料、通知與改善追蹤
欠繳應負擔費用	達第21條條件，催告後仍未給付得訴請法院	對帳、催告內容與送達資料
公共安全與消防設備申報	依第36條第12款辦理申報及改善	聯繫、進度彙整與缺失回報
所有權人會議文件	依第34條製作、送達與保存	議程、附件與待辦索引

走廊堆雜物：制止、不遵從、報請主管機關

條例第16條第2項禁止在共同走廊、樓梯間等處堆置雜物。同條第5項規定，住戶違反時，管理負責人或管委會應予制止或按規約處理；經制止仍不遵從的，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。

總幹事可以依合法授權協助通知、整理資料和追蹤改善。罰鍰則依第49條由地方主管機關裁處；以共同走廊堆物為例，範圍是新臺幣4萬元至20萬元，其他違規各有規定，不能一概套用。

事件紀錄怎麼寫？只寫可以核對的事實

可以依發現時間與地點、放置物品、通知內容、住戶回覆、改善情況整理。寫「某日某時，在某處看見三個紙箱」，比寫「住戶故意挑釁」更便於核對；移送資料可分成現場紀錄、通知經過與未改善情形。

拍照或提供資料以處理事件必要的內容為限，避免公開轉傳住戶生活細節。這套方法對應條例第36條第5款的違規制止及資料提供工作，是實務建議，不是法定證據格式。

欠管理費可以停水嗎？先對帳再催告

條例第21條規定：欠繳公共基金或應分擔費用，已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付的，管理負責人或管委會得訴請法院命其給付及遲延利息。條例並沒有授權以停水、停電作為催收手段。

總幹事能做的是前段工作：

1. 對帳：分清「已繳未入帳」「計算錯誤」與「實際未繳」。
2. 整理工作表：期別、原應繳、已繳、差額、核對文件。
3. 協助準備書面催告（條例第54條：催告由管理負責人或管委會以書面為之），保留送達紀錄。
4. 需要法律程序時，把資料交給管理負責人或管委會。

公安與消防申報：協助配合和法定責任

條例第36條第8款涉及公安檢查與消防檢修申報文件的保管，第12款是應由管委會辦理的申報及改善。施行細則第11條把這些款次排除在可交由管理服務人執行的範圍之外。

總幹事可以協助排程、通知、彙整與催辦，但不能說「聘了總幹事，管委會就不用負責」。事務管理人員認可證也不會自動變成公共安全專業檢查或消防設備檢修資格。

交接清單：依工作循環分層

工作循環	保留什麼	相關條文
會議	通知、議程、決議與執行進度	條例第34條
財務	帳簿、憑證、收支公告	條例第20條
設施	維護契約、缺失通知與改善情形	條例第36條
住戶事件	處理經過與下一步	條例第36條第5款

清冊可再列保管人、原件位置與待辦期限，讓下一班接到明確任務。

借證與跨公司任職：第44條與第45條

比較	第44條：受僱於管理維護公司	第45條：其他管理服務人員
依核准類別執行、參加規定訓練	要	要
不得借證、不得用他人的證	要	要
不得同時受聘兩家以上管理維護公司	要	條文未列
違反後停止執行業務期間（第51條）	3個月以上3年以下	6個月以上3年以下

違反後不是立刻廢止認可證。依第51條，主管機關先通知限期改正，屆期仍不改正，才得廢止認可證、停止執行業務，或處新臺幣3,000元以上15,000元以下罰鍰。

管理中心可以開行政罰單嗎？

假設住戶在共同走廊堆箱子，經管委會制止仍不移走，主委要求總幹事以管理中心名義開立行政罰單。

答案是不可以。第16條規定制止後不遵從，得報地方主管機關處理；第49條的罰鍰由地方主管機關裁處。總幹事的角色是協助整理事證與通報資料。

動手做4個練習

以下為本課自編假設情境與理解練習，非官方試題。

假設住戶在共同走廊堆放箱子，經管委會制止仍未移除；另一住戶欠費超過2期，主委要求直接停水。社區同時接到公安申報通知，主委表示已聘總幹事，管委會就不再負責。

練習1

• 練習：總幹事可以用管理中心名義自行開立行政罰單嗎？
• 解析：不可以。可協助整理事證，循程序報請地方主管機關處理（條例第16條第5項、第49條第1項第4款）。

練習2

• 練習：欠費超過2期，就能依條例直接停水嗎？
• 解析：不能。第21條規定催告後仍未給付，由管理負責人或管委會訴請法院，條例沒有授予自行停水的權限。

練習3

• 練習：聘了總幹事，管委會的申報責任就移轉了嗎？
• 解析：沒有。條例第36條第8、12款的職務，依施行細則第11條不得交由管理服務人執行，總幹事只能協助聯繫與整理進度。

練習4

• 練習：同事想借你的認可證執業，可以嗎？
• 解析：不可以。條例第44、45條都禁止借出或借用認可證；違反後依第51條先限期改正，屆期不改正才進入處分。

資料來源與教學說明

本文依公寓大廈管理條例與施行細則整理；事件紀錄欄位與交接清單為本課建議的方法，不是法定格式。練習為教學示例，非官方試題。本課程為認識與準備用途，不能取代法定講習，也不保證通過測驗。

資訊查核日期：2026-11-03。實際規定以內政部國土管理署與全國法規資料庫最新公告為準。

• 全國法規資料庫：公寓大廈管理條例
• 全國法規資料庫：公寓大廈管理條例施行細則
• 全國法規資料庫：公寓大廈管理服務人管理辦法

公寓大廈管理服務人員認可證系列｜接著讀下一堂

• 第1堂｜總幹事證照是什麼？公寓大廈管理服務人員認可證三類差在哪、怎麼取得
• 第2堂｜總幹事證照怎麼取得？事務管理人員講習資格、時數、測驗與認可證申請流程
• 第3堂｜社區公共基金怎麼用？重大修繕誰決定？所有權人會議、管委會與總幹事分工一次看懂
• 第5堂｜總幹事證照要換證嗎？認可證5年效期、回訓16小時，與物業管理求職履歷怎麼準備